Jak pokazuje raport firmy JLL „Rynek handlowy w Polsce” w III kwartale 2017 roku znacznie wzrosła podaż powierzchni handlowej w naszym kraju. Popularną praktyką aktualnie obserwowaną na rynku jest także przebudowa, rozbudowa i modernizacja istniejących obiektów. 

Podaż

Po skromnej pierwszej połowie roku, III kw. 2017 był owocny pod względem nowych otwarć. Podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w kraju wzrosła o 145 000 m², na co złożyło się pięć nowo otwartych obiektów i trzy rozbudowy obiektów istniejących. Do nowych projektów należą: Galeria Północna w Warszawie (64 000 m²), pierwsza faza (sklep IKEA) centrum handlowego Skende Shopping w Lublinie (33 500 m²), centrum handlowe Vivo! w Krośnie (22 000 m²), Centrum Franowo w Poznaniu (7 500 m²), a także park handlowy Fabryka Wołomin w Wołominie (6 600 m²). Dodatkowo, rozbudowano centrum handlowe Vivo! w Stalowej Woli (+6 500 m²), Outlet Park Szczecin w Szczecinie (+3 800 m²) i centrum handlowe Emka w Koszalinie (+600 m²).

To jednak tylko część tego, co czeka nas jeszcze w tym roku. Zgodnie z zapowiedziami deweloperów, wtedy na rynek ma trafić około 235 000 m² powierzchni w ramach różnych formatów, co oznacza, że cały 2017 r. wzbogaci się o około 361 000 m² powierzchni netto (uwzględniając obiekty zamknięte i te, które zmieniły funkcję). Największe planowane na IV kw. 2017 r. otwarcia obejmują galerie: Wroclavia we Wrocławiu (64 000 m²), Serenada w Krakowie (41 300 m²) a także drugą fazę centrum handlowego Skende Shopping w Lublinie (+24 000 m²).

Według stanu z końca III kw. 2017 r., ok. 588 000 m² powierzchni handlowej w ramach centrów handlowych¹ znajdowało się w budowie z terminem oddania na lata 2017-2019. 74% powstającej powierzchni zostanie wybudowane w ośmiu głównych aglomeracjach kraju, pozostałe 20% przypadnie na najmniejsze miasta (poniżej 75 000 mieszkańców), a 6% zostanie oddanych do użytkowania w miastach średniej wielkości (100 000 – 400 000 mieszkańców). Pod koniec III kw. 2017 r. całkowita podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce wyniosła 13,5 miliona m². W kraju funkcjonują obecnie 404 centra handlowe o łącznej powierzchni 9,6 miliona m² (71% podaży). Pozostałe formaty obejmują parki i wielkopowierzchniowe magazyny handlowe – 3,7 miliona m² (27%) oraz centra wyprzedażowe – 0,24 miliona m² (2%).

Poziom nasycenia powierzchnią handlową w ramach centrów handlowych wśród ośmiu głównych aglomeracji jest obecnie najwyższy w Poznaniu – 727 m²/ 1 000 mieszkańców. Sytuacja ta ulegnie wkrótce zmianie po oddaniu do użytkowania w październiku br. centrum handlowego Wroclavia. Po jego otwarciu nasycenie powierzchnią handlową we Wrocławiu wzrośnie do poziomu 729 m²/ 1 000 mieszkańców. Aglomeracje Szczecina i Katowic są z kolei najmniej nasyconymi rynkami wśród ośmiu głównych ośrodków z nasyceniem odpowiednio na poziomie 421 i 446 m²/ 1 000 mieszkańców.

Jakość, a nie tylko ilość, to główny motor napędowy dla dalszej ekspansji zarówno dla deweloperów, jak i sieci handlowych. Popularną praktyką aktualnie obserwowaną na rynku jest przebudowa, rozbudowa, modernizacja, jak i zmiana funkcji istniejących obiektów (np. w centrum wyprzedażowe lub powierzchnię biurową). Projekty typu mixed-use, łączące różne funkcje (handlową, biurową, mieszkaniową i hotelową) również stają się coraz bardziej popularne, przede wszystkim w Warszawie (np. EC Powiśle, Koneser, CEDET, Centrum Marszałkowska czy Browary Warszawskie). W większym niż dotychczas zakresie obserwujemy tymczasowe zamknięcia obiektów istniejących związane z kompleksową modernizacją (np. ETC Swarzędz). Sektor F&B zyskuje na znaczeniu, nowe koncepty gastronomiczne powstają głównie w Warszawie (np. Hala Koszyki, Soho Factory, EC Powiśle, Art Norblin, Koneser, czy Hala Gwardii), lecz także w innych głównych ośrodkach (np. Monopolis czy Off Piotrkowska w Łodzi). Już nawet 12,5% powierzchni najmu centrów handlowych w głównych polskich miastach zajmują lokale gastronomiczne. Udział ten będzie rósł m.in. w odpowiedzi na zmieniające się potrzeby i nawyki klientów. To ogólnoświatowy trend, za którym podąża również polski rynek.

Popyt i czynsze

Polski rynek handlowy, z uwagi na rozmiar i rosnącą siłę nabywczą mieszkańców, jest wciąż atrakcyjny dla zagranicznych sieci. W III kw. 2017 r. miało miejsce kilka debiutów. Brytyjski Hamleys – jedna z największych na świecie sieci sklepów z zabawkami, na swoją pierwszą lokalizację wybrał warszawską Galerię Północną. Dwie rosyjskie marki modowe należące do grupy Melon, Zarina i Love Republic, również otworzyły tam swoje pierwsze sklepy. Na uruchomienie pierwszego niezależnego sklepu Newbie z ofertą dla dzieci w Galerii Północnej zdecydowała się także szwedzka marka KappAhl. W sierpniu 2017 r. Victoria’s Secret otworzyła pierwszy sklep z pełną ofertą w warszawskiej Arkadii, w tej samej lokalizacji miesiąc później zadebiutowała w Polsce rumuńska marka modowa Nissa. W III kwartale szwedzki koncept restauracyjny Max Premium Burgers otworzył pierwszy lokal we wrocławskiej Galerii Dominikańskiej. Po kilku latach nieobecności na polskim rynku, włoska Carpisa, producent damskich torebek i dodatków, uruchomiła swój sklep w warszawskiej Galerii Wileńskiej.

Czynsze “prime”, które odnoszą się do najlepszych lokali handlowych o powierzchni około 100 m² przeznaczonych dla branży moda i dodatki, zlokalizowanych w wiodących centrach handlowych, są tradycyjnie najwyższe w Warszawie (do 130 €/ m²/ miesiąc). Na większości rynków lokalnych poziom czynszów „prime” pozostaje stabilny i wynosi od 45 €/ m²/ miesiąc do 60 €/ m²/ miesiąc.

Średni poziom pustostanów w centrach handlowych w ośmiu głównych aglomeracjach w kraju wyniósł 4,4% na koniec I poł. 2017 r., co stanowi umiarkowany wzrost względem II poł. 2016 r. Najwyższy udział powierzchni niewynajętej dotyczy Aglomeracji Katowic, (6,1%), Krakowa (5,5%) oraz Poznania (5,4%), co wynika w głównej mierze z zamknięcia sklepów Praktiker i delikatesów Alma, a także silnej konkurencji. Na przeciwnym biegunie znajduje się Warszawa, w której wskaźnik pustostanów wynosi 2,7%. Oczywiście sytuacja różni się znacznie w zależności od lokalnego rynku i charakterystyki pojedynczych projektów.

Projekt ustawy o ograniczeniu handlu w niedzielę to wciąż jeden z gorących tematów na rynku. Partia rządząca Prawo i Sprawiedliwość (PiS) zapowiedziała wprowadzenie ograniczeń handlu w co drugą niedzielę, zaczynając od stycznia 2018 r. NSZZ „Solidarność”, który zgłosił projekt pełnego zakazu, jest przeciwny tej propozycji. Na razie trwają negocjacje z autorami projektu, a wiele rozwiązań jest wciąż nieoczywistych. Z ostatnich ustaleń wynika, że handel mógłby się odbywać w dwie kolejne niedziele przed Bożym Narodzeniem oraz w niedzielę przed Wielkanocą, a także w ostatnią niedzielę stycznia, czerwca, sierpnia oraz pierwszą niedzielę lipca.

We wrześniu br. rząd przyjął projekt ustawy, która przewiduje wprowadzenie minimalnego podatku dochodowego dla właścicieli nieruchomości komercyjnych (centra handlowe, biurowce) o wartości powyżej 10 mln PLN. Stawka ma wynieść 0,035% miesięcznie liczona od nadwyżki wartości nieruchomości ponad 10 mln PLN. Planowany podatek ma być rozliczany z podatkiem dochodowym płaconym przez firmy będące właścicielami nieruchomości. O finalnym kształcie ustawy zadecyduje rząd, jednak już teraz ustawa budzi szereg kontrowersji, łącznie z podnoszonym przez niektórych ekspertów argumentem o nierównym traktowaniu podmiotów wobec prawa.

Rynek inwestycyjny

W okresie I-III kw. 2017 r. całkowity wolumen inwestycyjny na rynku handlowym nieznacznie przekroczył 1,25 mld € wobec 1,42 mld € odnotowanego w analogicznym okresie roku poprzedniego. W ostatnich miesiącach roku spodziewamy się zamknięcia kilku dużych transakcji, w związku z czym oczekiwany wolumen w całym 2017 r. może mieć poziom zbliżony do tego z 2016 r. (1,96 mld €) lub nawet go przewyższyć.

Do najistotniejszych transakcji III kwartału należą:

• Sprzedaż Galerii Słonecznej przez White Star Real Estate i Legend Eastern Europe (Poland) Limited Partnership (zarządzanej przez White Star Real Estate) na rzecz REICO Ceska Sportitelna za ok. 164 mln €. Galeria Słoneczna w Radomiu to nowoczesne centrum handlowe o powierzchni 40 900 m² z najemcami takimi jak Carrefour, Multikino, markami z grup Inditex i LPP, TK Maxx, H&M, Intersport i RTV Euro AGD.

• Sprzedaż Galerii Solnej przez Libra Project i Grupę Acteeum do Echo Polska Properties za 55,4 mln €. Galeria Solna znajduje się w Inowrocławiu i oferuje 24 000 m² GLA. Obiekt jest w całości wynajęty najemcom m.in. Tesco, CCC, H&M, Reserved, Martes Sport i Media Markt.

• Zakup przez Master Management siedmiu obiektów handlowych zlokalizowanych w Kutnie, Ciechanowie, Piekarach Śląskich, Józefosławiu, Lubinie, Poznaniu i Szczecinie od Direkt Invest Poland Funds / HBK Service Sp. z o.o. za nieujawnioną kwotę.

Powyższe transakcje potwierdzają wysokie zainteresowanie inwestorów sektorem handlowym w Polsce. Obecne stopy kapitalizacji za najlepsze centra handlowe w Polsce pozostają na stabilnym poziomie 5,0%, a za najlepsze parki handlowe na poziomie ok. 7,0%.

Źródło: JLL, III kw. 2017 r.